A razão da crise da habitação é a mesma em toda a Europa: o sector privado mostrou-se incapaz de construir habitações a preços acessíveis para uma população em crescimento e para os jovens poderem sair de casa dos pais. O imobiliário passou a ser o vector dominante de investimento directo estrangeiro em Portugal. Mais de 45% de todo o investimento estrangeiro que entra no país vai direito para o imobiliário, com grande concentração em Lisboa, no Porto e no Algarve. Ora o que realmente é necessário é um programa de construção em massa de habitação social de propriedade e gestão do Estado e dos municípios.

Campeia por toda a Europa, da Espanha à Alemanha, da Itália ao Reino Unido, uma gravíssima crise de habitação acessível. A crise tem sido alimentada por uma tempestade perfeita de salários estagnados e de subida dos preços da habitação, das taxas de juro das hipotecas e das rendas, agravada por uma séria penúria de habitações condignas a custo razoável.
A situação da habitação em Portugal é a pior de toda a Europa, tendo atingido o ponto de ebulição. Com preços imobiliários a disparar e uma oferta de habitação acessível limitada, é cada vez mais difícil a muitos residentes sentirem as suas actuais condições de vida seguras. A crise da habitação ainda se agudizou mais em 2025. Num inquérito realizado nesse ano, à pergunta aos residentes de qual consideravam ser o maior problema do país, cerca de 44% identificaram a crise da habitação como um dos grandes problemas, só atrás do sistema de saúde.
Apareceram entretanto grandes acampamentos de protesto na Praça do Rossio, em Lisboa, e na Praça Dom João I, no Porto, apesar das tentativas da polícia de evacuá-los. Estas manifestações visam diretamente um controverso projecto de lei aprovado pelo governo de centro-direita, que facilita os despejos e elimina os tectos às rendas nos novos contratos.
Se a crise da habitação em Portugal é a mais grave da Europa é, em primeiro lugar, por os salários serem tão baixos em comparação com outros países europeus. Mais de metade dos trabalhadores portugueses ganha menos de 1000 € por mês. Os salários médios mensais em grandes centros, como Lisboa (entre 1856 € e 2215 € brutos), fazem da aquisição de um apartamento médio, por 400 mil € ou mais, uma simples impossibilidade matemática.
Portugal tornou-se um dos países da UE com preços menos acessíveis, registando os preços da habitação um aumento de 130% desde 2013.
Em segundo lugar, depois de rebentar a bolha imobiliária de 2008, a construção local de habitação quebrou e nunca mais recuperou verdadeiramente. As empresas de construção do sector privado têm construído anualmente apenas cerca de 24 a 28 mil fogos, quando a carência se estima em 150 a 200 mil unidades. A habitação pública e social é praticamente inexistente, representando apenas cerca de 1 a 2 % do parque habitacional total de Portugal, uma das taxas mais baixas entre as economias capitalistas avançadas.
Portugal tornou-se, entretanto, um dos países da UE com preços menos acessíveis, registando os preços da habitação um aumento de 130% desde 2013, especialmente em Lisboa, no Porto, no Algarve e nas zonas turísticas costeiras.
Os agregados nacionais ocultam diferenrças regionais significativas, nem sempre coincidindo o parque habitacional disponível com as zonas de procura elevada. Cerca de 12% do parque habitacional português está devoluto, grande parte necessitado de reparação. A penúria de habitação em zonas de elevada procura coexiste com um elevado número de devolutos. Além disso, a construção não acompanhou a procura, o que, apesar da construção nova em zonas de elevada procura, tem puxado pelos preços.

Desde 2005, o mercado residencial português passou por duas fases distintas. Após a crise imobiliária de 2008 e até cerca de 2013, verificou-se uma estagnação prolongada e uma queda dos preços em termos reais (ou seja, corrigidos da inflação), determinada pela crise da dívida na zona euro e por uma queda acentuada da actividade de construção. A partir de 2014, porém, instalou-se uma subida sustentada dos preços, que persistiu durante a pandemia, em 2020, e se prolongou pelo período de subida das taxas de juro, a partir de 2022.
Os rácios nacionais preço/rendimento e os indicadores de custo da habitação mostram que o agravamento da crise da habitação acessível está concentrado particularmente em Lisboa, no Porto e em zonas turísticas populares, mas se alarga a grande parte do país, mesmo em zonas rurais. Em Lisboa (e noutras regiões urbanas), os preços por metro quadrado são mais do dobro dos preços médios nacionais.

Os proprietários plenos, com casa já paga – cerca de 46% do total – estão relativamente protegidos do aumento dos custos, visto que o valor da sua habitação subiu. Já os proprietários com hipoteca vincenda – cerca de 30% – têm-se debatido com o forte aumento dos custos hipotecários, pois as hipotecas são, regra geral (62%), a taxas de juro variáveis, indexadas às variações da taxa de referência fixada pelo Banco Central Europeu. As condições de acesso à habitação são ainda piores para quem arrenda – cerca de 22% dos agregados familiares — e o Governo quer agora acabar com os tectos ao aumento anual das rendas dos novos contratos.

A situação agravou-se com o forte crescimento da população nos últimos cinco anos. A população residente passou de 10,4 milhões em 2020 a 11,4 milhões na actualidade. Este crescimento provocou um aumento brusco da procura genérica de alojamento, embora os imigrantes que são trabalhadores pobres originários do Brasil, das ex-colónias africanas e, ultimamente, da Ásia do Sul, não possam sequer competir, virtualmente, no mercado imobiliário geral.
Nas zonas urbanas e rurais, há muitos senhorios que cobram rendas altas a traficantes que por sua vez extraem as rendas dos imigrantes pobres, enfiados às dúzias em andares unifamiliares em regime de “cama quente”.

A combinação de uma oferta estagnada e do crescimento da procura redundou em que, nos últimos dez anos, a razão entre preços da habitação e rendimentos médios, em Portugal, se dilatasse a um ritmo mais rápido do que em praticamente qualquer outro país do mundo!

Há quem queira atirar as culpas da crise da habitação para cima da imigração. A imigração aumentou, de facto, fortemente nos últimos anos. O número de residentes estrangeiros passou a mais de 1,5 milhões de pessoas (representando cerca de 15 % da população total).

Estes imigrantes, maioritariamente jovens, fisicamente aptos e muitos deles qualificados, vieram colmatar as lacunas de uma força de trabalho envelhecida e aumentaram significativamente as finanças públicas e as caixas da segurança social. Sem eles, o número de contribuintes activos teria estagnado. Assim, as receitas fiscais provenientes dos imigrantes quase quadruplicaram desde 2015. E o excedente da segurança social atingiu um máximo histórico de 6600 milhões de euros.
O aumento da população intensificou, naturalmente, a concorrência pela habitação e contribuiu para puxar pelos preços do imobiliário e pelas rendas. Mais especificamente, os compradores estrangeiros com elevado poder de compra têm desempenhado um papel significativo no mercado imobiliário, apesar de não serem o único factor do aumento dos preços. Embora o investimento estrangeiro tenha aumentado, a maioria dos compradores (88,3%) continuam a ser cidadãos portugueses. Em 2025, os estrangeiros adquiriram apenas 5% das habitações, sendo o restante adquirido por residentes portugueses. Contudo, os estrangeiros mais abastados tendem a procurar as localizações mais cobiçadas e a comprar imóveis mais caros – o valor médio das transacções para compradores residentes não habituais é 39% superior ao dos compradores residentes, de acordo com dados de Julho de 2024. Isto implica que, fora das zonas costeiras e de algumas partes de Lisboa, o seu efeito nos preços do imobiliário seja menor, embora o efeito de substituição na procura de imóveis de primeira escolha tenha repercutido o aumento dos preços para o mercado no seu todo.
O arrendamento turístico de curta duração e os “nómadas digitais” tiveram forte impacto principalmente em zonas urbanas. O alojamento local corresponde a cerca de 7,6% do total de habitações em Lisboa. Tem um efeito extraordinário no centro histórico da cidade, onde se concentra. As zonas vizinhas são cada vez mais arrastadas por efeitos de substituição, tendo os aumentos das rendas e dos preços na área metropolitana em geral sido superiores aos registados no centro da cidade. Ocorre, portanto, pensar que haja outras razões para a espiral dos preços das habitações e das rendas.

Portugal tem um dos rácios fogos/população mais elevados – cerca de 6 milhões de fogos para uma população de aproximadamente 11,4 milhões. No entanto, mais de 12% estão devolutos. Muitos encontram-se em processos de herança, por falecimento do proprietário, estando por isso desocupados. Há, ainda, os idosos que saem de casa para se mudarem para um lar ou para viver com familiares, mas que não querem vender a casa, na esperança de um dia regressarem. Há, também, muitos proprietários que não estão interessados em arrendar os seus imóveis devido à percepção que têm dos riscos do arrendamento. Por fim, cerca de 15% das unidades vazias necessitam de grandes reparações antes de poderem ser habitadas.

Assim, apesar do grande número de habitações devolutas, a sobrelotação aumentou drasticamente na última década. A percentagem de jovens adultos com idades compreendidas entre os 29 e os 35 anos que ainda vivem com os pais está entre as mais elevadas da UE.

Contudo, as casas devolutas não são a razão principal da crise da habitação. A razão é a mesma em toda a Europa: o sector privado mostrou-se incapaz de construir habitações a preços acessíveis para uma população em crescimento e para os jovens poderem sair de casa dos pais. A actividade de construção, incluindo licenças de construção e obras concluídas, já começara a declinar antes de meados da década de 2000, caindo fortemente depois da crise e dos governos da troika que se lhe seguiram, com uma recuperação apenas parcial em anos seguintes.
Entre 2010 e 2015, o valor acrescentado bruto no sector da construção caiu 32% em termos reais. Nos quatro anos depois de 2010, quase 40% da força de trabalho “desapareceu”, e o stock de capital das empresas baixou ainda mais, segundo dados recentemente publicados por um deputado do PS no Público.
Até 2035, Portugal necessitará de quase 220 mil novos fogos, o equivalente a cerca de 3,6% do actual parque habitacional, para conseguir acompanhar a tendência dos agregados familiares. Ora, nas últimas duas décadas, o investimento do sector privado em habitação tem sido irrisório.

Assim, o parque de “habitação social” português está entre os mais diminutos da OCDE.

A incapacidade de construir habitação a preços acessíveis, quer para compra quer para arrendamento, acabou por dificultar ainda mais o acesso ao mercado de arrendamento privado. As rendas dispararam, mas mesmo as formas mais tímidas de controle das rendas apenas dissuadiram os proprietários de arrendar os imóveis e de tratarem de que os telhados das suas casas não tivessem infiltrações, as paredes, humidade, e as janelas não apodrecessem. A qualidade da habitação em Portugal é das mais baixas da Europa.

O governo admite que a incapacidade de construção de habitações é o principal problema. “Portugal constrói hoje num mês tantos fogos quantos, há 20 anos, construía numa semana”, declarou o ministro da Economia, Manuel Castro Almeida. Mas e que solução propõe ele? Desregulamentar o sector da habitação e as restrições urbanísticas. É a política advogada pela maioria dos governos em toda a Europa. É que, segundo ele, se as empresas não constroem é por causa das restrições e obstáculos desnecessários impostos pelas autarquias locais. Assim, prevê-se que, até ao final do ano, Portugal fique com mais 40 mil habitações novas ou renovadas disponíveis, quando os municípios de todo o país identificaram uma carência de 133 mil fogos.
A verdadeira razão da falta de construção não é “regulamentação a mais”. Bem pelo contrário: sucessivos governos portugueses têm fomentado activamente a desregulamentação, a “liberalização” do mercado de arrendamento e o investimento imobiliário privado.
O único efeito destas políticas foi transformarem a habitação urbana, de necessidade social básica em activo financeiro lucrativo. O controle dos solos urbanos está cada vez mais concentrado nas mãos de fundos de investimento internacionais, grandes promotores imobiliários e senhorios que são empresas. Os grandes investidores institucionais — como as gestoras globais de carteiras de activos, os fundos de capital privado e os megapromotores (por exemplo, a VIC Properties ou a Vanguard Properties) — consolidaram vastas extensões de solos urbanos e de periferias. No foco destas entidades estão projectos residenciais de construção a grande escala ou de reabilitação de quarteirões inteiros. O imobiliário passou a ser o vector dominante de Investimento Directo Estrangeiro (IDE) em Portugal. Mais de 45% de todo o investimento estrangeiro que entra no país vai direito para o imobiliário, com grande concentração em Lisboa, no Porto e no Algarve.
Desde o final dos anos sessenta, a urbanização tem assentado historicamente não na execução de empreendimentos públicos com planeamento integrado, mas na emissão pelo Estado de licenças para operações privadas isoladas. Tal qual as actuais medidas governamentais em matéria de habitação. Na melhor das hipóteses, canalizam-se subsídios públicos para promotores privados e empresas de construção para que construam fogos para arrendamento a “rendas moderadas” (sendo o limiar fixado pelo governo para as altamente subsidiadas “rendas moderadas” 2300€!) a famílias de baixos rendimentos. Ora, até 2030, só se construirão 33 mil fogos, quando o mínimo necessário são 150 mil.
O que realmente é necessário é um programa de construção em massa de habitação social de propriedade e gestão do Estado e dos municípios. Bastaria ir buscar um quarto da despesa planeada para a ‘defesa’ para reunir as verbas necessárias. Os solos são a parte mais onerosa do preço de uma habitação — muito mais do que o custo de construção. Há, por conseguinte, boas razões para também acabar com a propriedade de vastas áreas de solos urbanos e rurais actualmente nas mãos de instituições financeiras, tanto nacionais como estrangeiras. Municipalizando esses terrenos, podia-se dissociar a propriedade do solo da dos fogos propriamente ditos, mantendo-se a propriedade pessoal da casa e ficando o solo arrendado ao sector público. O planeamento e traçado urbano ficaria livre de peias, podendo os planeadores distribuir o espaço de construção segundo a sua melhor avaliação das necessidades da cidade e não segundo o critério do lucro máximo para os proprietários dos terrenos.
Sem tal aproximação social, a crise do acesso à habitação em Portugal persistirá e, com ela, a sobrelotação, a subida das rendas e a deterioração da qualidade da habitação, e os jovens continuarão retidos em casa ou a abandonar o país.
Tradução e edição: Adriano Zilhão.

























