Sete perguntas e respostas sobre habitação

Qual foi o efeito das medidas do Governo em vigor desde o início de 2026, nomeadamente dos benefícios fiscais às rendas “moderadas” até 2300€?

Quanto ao efeito no mercado da habitação, a institucionalíssima Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) refere que ele é o contrário do “esperado”. A “eficácia” das medidas limita-se, na realidade, ao aumento do rendimento dos senhorios e fundos. 

Assim, o não menos institucional semanário Expresso indicava (13/2/2026) que “a esmagadora maioria dos senhorios (74,7%) declara rendas até €500 por mês e a quase totalidade (93,3%) tem rendas até €1000”. Só 0,9% dos contratos eram por mais de 2300€. Portanto, “um alívio fiscal a todas as rendas até €2300 (...) beneficiaria 99% dos contratos de arrendamento”. A medida afectaria “92% de toda a receita pública que entra anualmente nos cofres do Estado”. À perda de receita fiscal em IRS somar-se-ia o alívio fiscal em IRC, “onde os técnicos estimam um impacto em torno de €29,8 milhões anuais. Ao todo, seriam menos 308,9 milhões de euros, que teriam impacto de 2027 em diante”.

Ainda no plano fiscal, o impacto da redução de 25% para 10% da taxa de IRS aplicável ao arrendamento a “preços moderados” (até 2300€!) é de 209 milhões de euros de receita a menos em 2027, segundo a estimativa do Governo na sua proposta de OE para 2027.

A fixação da renda em função do rendimento só pode resultar de um acto intencional de um poder público subordinado às necessidades da maioria da população, ou a isso por ela coagido

O impacto estimado da redução do IVA de 23% para 6% na construção de casas a valores moderados (até 660 mil euros para compra e 2300 euros para arrendamento, respectivamente!) é de 94 milhões de euros de receita fiscal a menos. 

Todas estas perdas de receita fiscal para o bolso de senhorios e patrões servem ao Governo para dizer que “não há dinheiro” para o SNS, para a escola, para o investimento público…

E foi isso que aconteceu? A medida só fez as rendas subirem ainda mais? Ou o Governo tinha razão e as medidas facilitaram a vida a quem procura casa?

Sim, foi exactamente isso que aconteceu. A medida contribuiu para a subida das rendas. 

Os senhorios meteram o dinheiro do Estado ao bolso e ainda subiram mais as novas rendas pedidas. Eis como. 

Passaram a pagar menos de metade do IRS anterior, mas sem necessidade nem incentivo para baixar as rendas pedidas aos inquilinos. Relatava o Público, em 20 de Setembro de 2026, que “enquanto a oferta total de casas disponíveis para arrendar aumentou 13% nos primeiros oito meses deste ano, os anúncios de casas com renda entre os 2000 e os 2300 euros cresceram 34% neste período (...), quase três vezes mais do que o crescimento registado a nível global”. 

Ou seja: os senhorios achegaram as rendas ao limite máximo que dá direito aos benefícios fiscais. O efeito é o mesmo de quando o Governo passou o limite das passagens aéreas para a Madeira e Açores para 400€: as companhias aumentaram as passagens para 400€.

Mas não é só. Ainda segundo a reportagem do Público, “considerando todas as casas anunciadas com rendas até 2300 euros (e não apenas as rendas entre os 2000 e os 2300), verifica-se uma redução da área média em cerca de 12% em relação ao ano passado, indicando uma maior presença de unidades de menor dimensão neste segmento, onde se concentra 88% da totalidade da oferta”, por indicação do portal imobiliário Imovirtual ao jornal. 

As medidas do Governo fizeram, assim, que as novas rendas pedidas gravitassem para 2300€; e que as áreas arrendadas a esse valor ainda por cima diminuíssem.

A razão: com o novo regime, um senhorio que cobrava 1500€ de renda passa a pagar menos 2700€ anuais em IRS. O que cobrava 2000€, menos 3600€ em IRS; o que estava no tecto de 2300€, menos 4140€. Se, antes da medida, um senhorio tencionasse pedir uma renda próxima de 2000€, digamos, passava a ter todo o interesse em pedir 2300€. E, se tencionasse pedir, por exemplo, 2600€, teria interesse em baixar a renda para 2300€. Neste caso, o rendimento líquido anual esperado, de 23.400€ (depois de imposto), passaria a 24.840€. Os senhorios perderiam em renda menos do que recuperariam em imposto: um saldo positivo de 1440€ por ano — à custa do Estado! 

A medida do Governo representou, assim, um incentivo ao senhorio que tencionasse pedir valores inferiores a subir a renda para o tecto de 2300€; e a baixar para o tecto de 2300€ o número muito pequeno (muito menos de 1% do total) de rendas não muito superiores a esse valor. Teoricamente, a medida também beneficia a minúscula minoria de inquilinos capaz de pagar valores um pouco acima de 2300€ — que não são exactamente os mais pobres.

E não poderia a proposta de garantia pública das rendas proposta pelo PS ajudar a convencer mais senhorios a “porem casas no mercado”?

A proposta do PS de garantia pública para rendas acessíveis significa que, caso o inquilino falhe o pagamento da renda, paga-a o Estado ao senhorio em vez dele. É uma medida de protecção do risco do senhorio. Para o inquilino, a vantagem é não ser despejado de imediato ao fim de três (ou mesmo, agora, dois!) meses de falta de pagamento. Para o senhorio, a vantagem é ter o recebimento da renda sempre garantido. A medida é “voluntária”, ou seja, teria de ter o acordo entre o senhorio e o inquilino vertido no contrato. O inquilino passaria então a ter de pagar ao Estado as rendas que não tivesse pagado ao senhorio. 

Faria esta garantia aumentar a oferta de casas com renda acessível? Ou seja, “persuadiria” ela proprietários a arrendarem o que antes “tinham medo” de arrendar (obrigando, note-se, os inquilinos a aceitar a cláusula de garantia)? 

O mais certo, numa situação de pouca oferta e muita procura, é que o senhorio sentisse um incentivo a pedir uma renda ainda mais alta, visto que a capacidade de pagamento do inquilino deixaria de ser um factor a considerar. A medida incentivaria os senhorios a aumentarem “sem medo” as rendas pedidas — à custa do Estado. Representaria um triplo subsídio do Estado aos senhorios: subsídio, ao substituir-se-lhe o Estado na falta de pagamento; subsídio por poder aumentar a renda a fixar, eliminado o risco; e subsídio directo, ao pagarem os senhorios que aderissem uma taxa de IRS muito mais baixa (5%).

Porque não levariam os incentivos fiscais, garantias de pagamento e todo o género de subsídios do Governo aos senhorios, seja nas propostas do Governo, do Chega ou do PS, ao aumento da oferta de rendas realmente acessíveis?

A razão é simples. As rendas e preços altos resultam de uma situação de mercado estruturalmente desequilibrada, que as medidas em nada alteram.

A oferta de casas é limitada quer pelo enorme número de casas que se mantêm devolutas, quer pela falta de construção desde há muitos anos, quer, particularmente, pela completa retirada do Estado do terreno da habitação pública — e do investimento público em geral. 

Em contrapartida, a procura de habitação tornou-se potencialmente quase ilimitada, por, pelo menos, duas razões: 

— os atractivos benefícios fiscais e facilidades de todo o tipo postos à disposição de cidadãos estrangeiros com salários ou rendimentos altos, salários e rendimentos esses formados nas condições das bolsas financeiras e especulativas e também dos mercados de trabalho dos países mais desenvolvidos; 

— os benefícios e isenções fiscais concedidos aos fundos imobiliários nacionais e internacionais, mais a própria especulação imobiliária resultante do “desequilíbrio estrutural” do mercado assim criado.

E qual é a razão desse “desequilíbrio estrutural” do mercado?

A razão do desequilíbrio estrutural é, também ela, e ainda mais, estrutural: em última análise, reside na “renda” que quem é proprietário de solos “bem localizados” pode, sem nada fazer, tirar dessa localização. A causa de tudo isso é a propriedade privada dos solos urbanos, um regime de monopólio. 

40 a 50% do custo de construção nas grandes cidades é “custo do solo”. Este custo é uma renda fundiária parasitária cobrada pelo proprietário do terreno aos construtores ou compradores. Grande parte dos solos mais apetecíveis é historicamente propriedade de uma ínfima minoria de famílias aristocráticas e burguesas, a que ultimamente se junta uma minoria igualmente ínfima de grandes accionistas de fundos imobiliários nacionais e internacionais, no contexto da especulação imobiliária.

Mantendo-se o regime de propriedade privada monopolista dos solos urbanos, todos os incentivos e isenções fiscais aos senhorios, aos inquilinos ou aos compradores, assim como todos os subsídios directos aos senhorios, aos inquilinos ou aos compradores acabam por ir parar direitinhos ao bolso dos senhorios e proprietários, sem causar redução alguma das rendas ou preços.

E a falta de oferta de habitação não resulta também, como diz a direita, do aumento explosivo da imigração nos últimos anos?

Não. 

Em primeiro lugar, a doutrina económica liberal diz que os mercados regulam por si mesmos a oferta e a procura, independentemente dos números publicados nos censos do INE. Investidores, construtores e patos bravos teriam notado no terreno o aumento da procura e construído habitação suficiente para lhe responder — aproveitando, inclusive, a oportunidade para fazer super-lucros até que procura e oferta voltassem a equilibrar-se! 

Ora, não foi assim. Com excepção dos mercados de luxo criados pelos incentivos do Estado aos “imigrantes ricos” (vistos dourados e residentes não habituais) e ao turismo desenfreado (hotéis, condomínios de luxo, AL, etc.), durante décadas deixou-se praticamente de construir habitação em Portugal.

Nos últimos anos, o grande capital investido na agricultura intensiva e no turismo intensivo procurou resolver as suas dificuldades em arranjar mão de obra ultra-barata recorrendo a parcerias de negócio com traficantes de mão de obra de várias partes do mundo. Muitos senhorios aproveitaram a situação criada pela conjugação da imigração com a escassez da oferta de habitação para fazer bons negócios com os traficantes. “Alojaram” grande número de imigrantes pobres, ao monte, em casas ou partes de casas, sem condições, por rendas exorbitantes. É indiscutível que isso também alimentou a especulação imobiliária.

Contudo, os causadores das rendas e preços altos foram os agentes deste negócio: o Estado, o grande capital importador da mão de obra mais barata possível, os traficantes da dita mão de obra e os senhorios sem escrúpulos.

E as vítimas foram, por igual, os trabalhadores imigrantes e os trabalhadores e jovens locais.

Que solução então para o “problema da habitação”?

Não é possível resolver este problema, como qualquer problema, sem atacar as suas causas. 

A Constituição da República Portuguesa formula o direito de todos “para si e para a sua família, a habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar”. Ter casa e vida privada é, na verdade, um dos direitos humanos mais fundamentais. Ora, as famílias trabalhadoras só poderão realizar este direito se o custo da habitação, nas condições descritas na Constituição, não ultrapassar 30% do seu rendimento disponível, seja esse custo na forma de renda de casa, seja na de amortização de hipoteca. 

O mercado livre da habitação, ou seja, a exploração, na forma mercadoria, da necessidade de habitação, é incapaz de chegar a este resultado. Mostra-o a experiência de centenas de anos, em Portugal e no resto do mundo.

A fixação da renda em função do rendimento só pode, pois, resultar de um acto intencional de um poder público subordinado às necessidades da maioria da população, ou a isso por ela coagido. A municipalização dos solos urbanos permitiria eliminar a “renda fundiária” que constitui uma parte exorbitante do custo de construção (40 a 50%) e, portanto, do preço de compra e venda, sem prejuízo da propriedade pessoal ou familiar do espaço de habitação. 

A eventual escassez de habitação que se mantivesse poderia ser colmatada por um plano nacional de investimento em habitação popular discutido e aprovado pela população trabalhadora. 

Outras medidas que têm o condão de libertar de imediato espaço para habitação de quem dela necessita são: 

1. a expropriação sem indemnização das unidades habitacionais propriedade de fundos imobiliários e especuladores imobiliários não residentes;

2. a obrigação de declaração, publicação e arrendamento compulsivo, salvo casos devidamente justificados, das habitações devolutas — que se avaliam em pelo menos 300 mil unidades prontas a habitar e mais ainda susceptíveis de reabilitação. Arrendamento, bem entendido, nas condições indicadas: em função do rendimento disponível das famílias dele necessitadas.