Há poucos dias, a 13 de Outubro, o Governo publicou a Portaria n.º 454/2026/1, a tabela que faltava ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Em Lisboa um T1 é “acessível” até 1006 euros. No Porto, até 866. Em Gaia, 629; em Faro, 572; em Évora, 531; em Santarém, 425; em Beja, 392; em Castelo Branco, 312. Ponham ao lado o que ganha metade dos contribuintes de cada concelho, segundo o INE. O T1 “acessível” de Lisboa leva 87% do rendimento mediano de quem lá vive. O do Porto, 87%. O de Gaia, 70%. O de Faro, 60%. Nenhum concelho fica abaixo da velha regra dos 35%, a que durante anos definiu o que era uma renda suportável.
O INE diz que metade dos trabalhadores por conta de outrem recebe menos de 980 euros líquidos por mês. É o número que divide o país ao meio. Um trabalhador mediano que arrende o T0 “acessível” de Lisboa fica com 195 euros para comer, para o passe, para a luz. O T1 custa mais do que ele ganha. Um casal com dois salários medianos paga o T2 e sobram-lhe 651 euros. Pela regra dos 35%, o T0 de Lisboa exige 2243 euros líquidos por mês e o T2 exige 3740. Rendimentos de quadro superior, não do enfermeiro, do motorista, da professora, do operário que ergue precisamente estas casas.
Como se chega a estes números? A portaria não parte do que as pessoas ganham. Parte do que o mercado cobra, 80% da mediana das rendas de cada concelho, mais 10% se houver estacionamento, mais 10% se a casa tiver classe A. Um desconto sobre um abuso continua a ser um abuso. E o inquilino foi apagado. O regime anterior exigia que a renda não passasse de 35% do rendimento de quem ia viver na casa. Era o único ponto do sistema em que o inquilino existia. O novo regime eliminou-o. Não há limite de rendimento nem taxa de esforço. Retirou-se da definição de acessibilidade a única pessoa a quem a acessibilidade diz respeito.
Para quem é isto, então? Para o senhorio. E não para qualquer senhorio. Em Lisboa, 31% dos novos contratos de arrendamento já têm como senhorio uma empresa ou um fundo, contra 23% no país, e esses senhorios cobram mais e aumentam mais depressa do que os particulares. Quem arrendar dentro dos tectos fica isento de IRS ou IRC sobre as rendas, sem prazo, e de IMT e IMI se comprar ou reabilitar para arrendar. Um fundo que já cobra 1300 euros por um T2 em Lisboa, e são milhares de casas, passa a cobrar o mesmo, deixa de pagar imposto e entra nas estatísticas como oferta acessível. Não baixou um cêntimo. Ganhou um benefício fiscal e um certificado de virtude.
Um fundo que já cobra 1300 euros por um T2 em Lisboa, e são milhares de casas, passa a cobrar o mesmo, deixa de pagar imposto e entra nas estatísticas como oferta acessível.
Fora de Lisboa o mecanismo é outro, e não é melhor. Em Castelo Branco, em Beja, em Santarém, em Viana, o tecto é o próprio mercado. Um T1 a 312 euros em Castelo Branco não é uma renda acessível que a lei criou, é a renda que já se pratica. Ali a portaria é uma isenção generalizada de IRS para praticamente todos os senhorios do concelho, sem contrapartida nenhuma. E com um íman. Quem cobra 250 descobre que pode cobrar 312 sem pagar imposto. O tecto deixa de ser um limite e passa a ser um alvo.
O perigo maior está nas cidades do meio, Gaia, Faro, Espinho, Évora. Periferia do Porto, turismo algarvio, litoral, cidade universitária, onde as rendas sobem mais depressa do que os salários. Como os tectos são revistos todos os anos a partir da mediana do mercado, cada subida das rendas sobe a mediana e cada subida da mediana sobe o tecto. Não é um travão. É um prémio ao aumento das rendas, com actualização automática, pago com o dinheiro que não vai para a habitação pública que falta há quarenta anos. Isto não é política de habitação. É política fiscal com nome de política de habitação.
A partir de agora os preços das rendas vão aumentar ainda mais.
